توصیه های مهم درهنگام خریدو فروش املاک

کلید واژه:ایجاد شغل و تجارت موفق/راهکارهای موفقیت در شغل/در عرض یک هفته مشتریان خودرا چند برابرکنید/چگونه مشتریان خودرا زیاد کنیم/کارآفرین موفق/راه اندازی کسبو کار موفق/راهکارهای ثروتمندان برای کسب ثروت/میلیونر های موفق/چگونه ثروتمند شویم/اصول کسب ثروت/چگونه ثروت را به سوی خود جذب کنیم 

       کانال ما در تلگرام:کانال میلیونرشو کانال کسانی که تشنه پیشرفت وموفقیت ودولتمند شدن و استقلال مالی هستند.جهت عضویت روی لوگوی زیر کلیک کنید:

                        کانال میلیونر شو

 نکات مهم در جهت تنظیم قرارداداجاره یا مبایعه نامه

به قلم سعید محرابی

از هرگونه تنظیم سند در حالت خستگی تشنگی گرسنگی عصبانیت خودداری شود،زیرا این موارد باعث میشود بعضی از مطالب حساس از ذهن تنظیم کننده قرار داد خارج شده ودر قرار داد ذکر نشود.از ذکر مطالب غیر ضروری خودداری شود.در صورتیکه فروشنده ،وکیل رسمی مالک است(سندی یعنی سند رسمی به نام وی نیست) باید در وکالت نامه دقت شود که آیا وکیل حق اخذ ثمن و حق اسقاط خیارات را دارد یا خیر؟وآیا حق توکیل به غیر (در مواردی که فروشنده وکیل است وحاضر به دادن وکالت به خریدار برای تنظیم سند بوده است)را دارد یا خیر؟در وکالت نامه ارائه شده (وکیل باید اولا بلاعزل بوده ثانیا ضمن عقد خارج لازم بر موکل شرط شود که حق ضمن وکیل دیگری را به خریدار(که در اینجا وکیل خواهد بود)را ندارد.فروشنده ولی مالک وملک صغیر است،(باید دقت شود که در زمان امضای مبایعه نامه صغیر ،کبیر شده باشد)ودر قرار داد قید شود که معامله کننده به ولایت از طرف فلان صغیر معامله انجام میدهد و از شناسنامه وی وصغیر که با امضای ولی باشد،رونوشت اخذ شود.(در نگارش سند قرار داد باید خط خوش و خوانا باشد.)از نگارش کلمات روی همدیگر به نحوی که قادر به بازخوانی مطلب نشده وعقد را دچار ابهام کند،خودداری شود،بخصوص در مواردی که از کاربن استفاده میشود.(مواردی که در آنها رقم بکار رفته،بهتر است رقم به صورت حروف نیز قید شود،(مثلا مبلغ معامله70/000/000تومان هفتصد میلیون ریال)تا در صورت ابهام به راحتی رفع شود.(اگر فروشنده قیم مالک است،باید قیم نامه ملاحظه و فتوکپی آن با امضای قیم اخذ شود.)مفاد قیم نامه دقیقا مطالعه و بررسی شود که آیا قیم با نظارت مداخله مقام قضایی(اداره سرپرستی)حق فروش دارد یاخیر واگر به مجوز از مقام قضایی نیاز دارد تا مجوز لازم اخذ نشده است نباید با او قولنامه امضا ویا به وی پولی پرداخت شود.(اگر مورد قرار داد به ارث رسیده است،باید گواهی انحصار وراثت ملاحظه و کپی مصدق آن از فروشنده اخذ شودو مشخصات فروشنده با مشخصات گواهی مطابقت داده شود.در صورتیکه فروشنده یکی از ورثه باشد معامله فقط نسبت به سهم وی صحیح است،مگراینکه بقیه ورثه نیز قرار داد را امضا یا به وی وکالت در فروش داده باشند.(دقت شود که فروشنده،ممنوع المعامله از طریق مقامات قضایی نباشد)برای مثال افراد ورشکسته حق معامله ندارند.(فروشنده کارت پایان خدمت وظیفه ی عمومی داشته باشد)و مشمول فراری نباشد.اگر فروشنده یا خریدار مشکوک،مریض احوال و احتمال جنون یا حجر وی داده شود،باید از اداره سرپرستی دادگستری استعلام شود.(برای تنظیم سند رسمی اعلام شود که طرفین در کجا و کدام دفترخانه حاضر شوند.)میتوان قبلا در این مورد پیش بینی نمود و شماره دفترخانه ونشانی آن و نیزروز و ساعت معینی را که امکان فراهم شدن مقدمات تنظیم سند باشد ،تعیین ودر مبایعه نامه قید کردان مطلی برای احراز تخلف و متخلف از موضوع مذکور کمک میکند.(در صورتیکه فروشنده برای زمان تحویل موعدی را تعیین کند،این موعد باید در قرار داد به روشنی مشخص شود.)بعد از انجام معامله،همه اصول قرار داد واگر معاملاتی قبلا نسبت به مورد  معامله انجام شده باشد باید از فروشنده اخذ شود تا چنانچه کسی که سند رسمی به نام وی بوده از تنظیم سند به نام خریدار آخر خودداری نماید،امکان مراجعه خریدار آخر به مالک اصلی به راحتی میسر باشد.

(دقت شود چنانچه فروشنده نیز خود مالک رسمی نبوده،باید اصول همه معاملات ما قبل خود تا مالک رسمی را ارائه نماید)نباید هیچ گونه وقفه در سلسله قرارداد معامله تا ارائه آن صورت گیرد.(در معاملات از انادی مثل چک و سفته (که طرفین معامله در حضور خود،امضا نموده اند)استفاده شود و از اخذ چکهایی که آدرس آنها مشخص نیست خودداری شود.)از اصالت اسناد و چکهایی که طرفین رد و بدل میکنند،اطمینان حاصل شود .در صورتیکه طرفین بعداز تنظیم مبایعه نامه قصدبرهم زدن معامله را داشته باشند،این عمل که با رضایت طرفین عقد برهم میخورد،در اصطلاح اقاله یا تفاسخ میگویند.به عنوان مثال در صورتیکه پس از انجام معامله یک دستگاه خودرو با اقاله خودرو به فروشنده و ثمن به خریدار بر میگردد و مراتب باید در ذیل یا حاشیه یاظهر قرارداد یا برگه جداگانه(با ذکر مشخصات قرارداد اول)قیدو به امضای طرفین برسد.از آنجا که عقودی مانند بیع از عقود لازمه بوده و بدون رضایت طرفین و وجود شرط قابل برهم زدن نیست.(چنانچه یکی از طرفین از فروش و یا خرید اتومبیل پشیمان شده باشد،باید دانست عقدقرارداد تنظیم بدون شرط حق فسخ قابل فسخ نیست)ونبایدعقد را پاره و یا آنرا یک طرفه باطل نمود.در موارد اختلافا میتوان در قرار داد شرط داوری و شورای حل اختلاف را درج کرد تا بنا به رضایت طرفین،شورای حل اختلاف داوری و بدون هزینه موضوع را حل و فصل کند و نیازی به طرح دعوا در مراجع دادگستری(که مستلزم هزینه و وقت بیشتری است نباشد.در زمان انعقاد قرارداد اعم از قولنامه یا قرارداد تعهد واگذاری پلاک و....فروشنده و خریداری که سواد ندارند حتما اثر انگشت بدهند و در صورتیکه با سواد هستند زیر امضا نام و فامیل خودرا بنویسند تنظیم کننده ی قرارداد باید مطمعن شود مورد معامله دارای خلاف ساختمان نیست در طرح تعریض فضای سبز،آموزشی و...قرار ندارد واز نظر احتیاط از شهرداری و دوایر زیربط این موارد را استعلام نموده در قرار داد فروشنده ضمن اقرار به فقدان موانع مذکور متعد شود شخصا آنها را رفع کند ودر صورت لزوم از مال خود وجوه متعلقه را بپردازد اگر مورد معامله دارای کاربرد اداری و تجاری است وب این مبنا معامله گردد و باید در قرار داد نوع کاربرد ذکر گردد:در زمان انعقاد قرار داد تنظیم کننده قرار داد باید مطمئن شود مورد معامله در اجاره مستاجر محل سکونت و یا محل کسب پیشه یا تجارت هست یا خیر و وضعیت تصرفات نستاجر در قرارداد درج گرد توصیه میشود هر پرداختی که راجع به ثمن معامله است به وسیله ی چک تضمینی صورت گیرد و نقدی نباشد زیرا ممکن -است فروشنده منکر دریافت وجه نقدگردد.مثلا اگر ثمن معامله چندین میلیون تومان باشد و در قرارداد قید گرددفروشنده ای که ملک خودرا میفروشد و مثلا چک دریافت میکند باید توجه داشته باشد که در صورت عدم پرداخت ولا وصول ماندن چک فقط حق مطالبه وجه آنرا دارد و نمیتواند معامله را فسخ کند مگرآنکه در قرارداد فسخ به علت عدم پرداخت پیش بینی شده باشد در قرارداد تعهد بیع نیز به همین ترتیب است.اصل آنست که تا تسویه ثمن مورد معامله تحویل خریدار نشود.طرفین سعی کنند در تنظیم قرارداد قیدگردد که در صورت عدم حضور هریک در دفتر خانه طرف دیگر مبلغ x ریال وجه التزام بپردازد و ضمنا ملزم به انتقال رسمی مورد معامله است.توصیه میشود در قرار داد ذکر گردد که در صورت عدم حضور هریک در دفترخانه یا امتناع از انجام معامله طرف دیگر حق دارد هزینه های دادرسی و حق الوکاله را در صورت رجوع به دادگاه مطالبه و علاوه بر الزام به اجرای قرارداد ممتنع باید وجه التزام بند فوق را بپردازد.خریدار و فروشنده باید تحت نظر مشاور حقوقی یا مشاورین املاکی که پروانه تخصص و تجربه دارند و مورد اطمینان خود هستند معامله را انجام دهند.

کانال ما در تلگرام:کانال میلیونرشو کانال کسانی که تشنه پیشرفت هستند.جهت عضویت روی لوگوی زیر کلیک کنید:

                        کانال میلیونر شو

کلمات کلیدی:قرار داد پیش فروش-قرار داد اجاره نامه