اصول سرمایه گذاری در بازار املاک و مستغلات

کلید واژه:ایجاد شغل و تجارت موفق/راهکارهای موفقیت در شغل/در عرض یک هفته مشتریان خودرا چند برابرکنید/چگونه مشتریان خودرا زیاد کنیم/کارآفرین موفق/راه اندازی کسبو کار موفق/راهکارهای ثروتمندان برای کسب ثروت/میلیونر های موفق/چگونه ثروتمند شویم/اصول کسب ثروت/چگونه ثروت را به سوی خود جذب کنیم 

       کانال ما در تلگرام:کانال میلیونرشو کانال کسانی که تشنه پیشرفت وموفقیت ودولتمند شدن و استقلال مالی هستند.جهت عضویت روی لوگوی زیر کلیک کنید:

                        کانال میلیونر شو

اصول سرمایه گذاری در بازار املاک و مستغلات - مقدمه           لطفاارسال نظر فراموش نشود   

  به قلم سعید محرابی 

یکی از مشکلات بزرگ و اساسی امروز جامعه بخصوص نسل جوان تامین مسکن و سرپناه می باشد ولی مهارت خرید مسکن و آشنایی با بازار مستغلات در هیچ جایی بصورت مدون و منظم به افراد آموزش داده نمی شود و از طرفی هم کتاب خوبی در این خصوص نوشته نشده است لذا کسانی که می خواهند وارد بازار مستغلات شوند به فنون و تکنیکها ی سرمایه گذاری در آن آشنا نیستنداز اینرو نمی توانند مسکن مورد نیاز خود را به راحتی و با قیمت مناسب خریداری کنند.

در بازار مستغلات قیمت استاندارد وجود ندارد و تمام قیمتها به صورت سلیقه ای و شخصی است از اینرو سرمایه گذاری در این بازار مستلزم داشتن تجربه کافی می باشد ولی اکثر کسانی که خواهان سرمایه گذاری در این بازار هستند تجربه کافی را ندارند از اینرو ممکن است دچار اشتباه شده و ضرر و زیان زیادی را در خرید یا فروش متحمل شوند.

برای ورود به بازار املاک و مستغلات لازم و ضروری است که بامباحث ذیل بطور کامل آشنایی پیدا کرده و سپس دانسته های خود را اجراکنیم.
1.خریدار 2.تامین منابع مالی 3.بازار املاک و مستغلات 4.بنگاههای املاک 5.فروشنده6.تکنیکهای اساسی در معاملات مسکن

اصول سرمایه گذاری در بازار املاک و مستغلات - فصل اول

خریدار

آمار فرصتهای موجود در بازار املاک و مستغلات بسیار بالاست بطوریکه کارشناسان معتقدند در هر ساخت و سازی حداقل چهارصد فرصت شغلی وجود دارد.فرصتهایی از قبیل دروپنجره سازی،لوله کشی،ایزوگام،شیشه بری،بتن ریزی،جوشکاری و … . اما آنچه که مهمترین و اساسی ترین فرصت محسوب می شود عبارتست از خرید یا ساخت ملک به قیمت مناسب و فروش آن طبق مظنه بازار.اگر کسی بتواند ملکی را به قیمت مناسب بخرد و یا آنرا باقیمت تمام شده پایین بسازد و طبق مظنه بازار بفروش برساند سود مناسبی نصیبش خواهد شد.

اما چگونه می توان ملکی را به قیمت مناسب بدست آورد و آنرا طبق مظنه بازار فروخت؟ برای جواب دادن به این سوال ،لازم است قبل از هر چیز خود را بیشتر و بهتر بشناسیم و به عمق افکار و عقاید خود پی ببریم .برای اینکه ما بتوانیم ایده ایی را بخوبی و طبق پروسه کاری به مرحله اجرا در بیاوریم لازم است ابتدا اطلاعات مفید و موثر را دریافت کرده و به طور صحیح آنرا در مغزمان پردازش نموده و رفتاری صحیح و درست از خود ارائه دهیم. در ذیل به توضیح و تحلیل هرکدام از مراحل کاری می پردازیم.

الف. دریافت اطلاعات:دنیای امروز،دنیای اطلاعات بوده و مهمترین بازار سرمایه جهان هم،بازار املاک و مستغلات می باشد.لذا لازم است اطلاعات دقیق و به روزاز املاک و مستغلات داشته باشیم.برای دریافت اطلاعات صحیح ،باید تحقیق و تفحص بیشتری انجام داد که در قسمت فرمول جادویی خرید مسکن بطور کامل آنرا توضیح خواهیم داد.
روش دیگر کسب اطلاعات دقیق،استفاده از نظر کارشناسان مجرب و خبره بازار املاک و مستغلات می باشد که کم کم در گوشه و کنار مملکت و از طریق آموزشگاههای مختلف و مراکز آموزشی خود را به بازار معرفی می کنند.متاسفانه در کشور ما تعداد این کارشناسان بسیار کم بوده و اکثرا هم در دسترس نیستند.نظر این کارشناسان می تواند بسیار مفید و با ارزش باشد چرا که آنها هیچ نفعی در بالا یا پایین بودن قیمت ملک نداشته و هیچ تعصبی هم ندارند از اینرو قضاوت صحیحی انجام می دهند ضمن اینکه خبره و کارکشته هم هستند.

بنگاههای املاک،هرگز نمی توانند مشاوران خوبی در امر خرید یا فروش باشند چراکه آنها کارشناس نبوده و به فکر منافع خودشان هستند و حتی در بازارهای راکد هم مراجعین را به خرید یا فروش ترغیب و تشویق می کنند چون فلسفه وجودی آنها منوط به انجام معامله و دریافت حق کمیسیون می باشد.وقتی که کسی در موردی ذینفع باشد بصورت نا خودآگاه سعی در قضاوت به نفع خود خواهد کرد.
گروه دومی که برای مراجعه عموم در دسترس هستند رسانه ها بخصوص رسانه های اقتصادی می باشندکه متاسفانه این گروه هم زیاد قابل اعتماد نیستند چون کارشناسان خبره و صاحبنظر ندارند و تحلیلهای آنها زیاد جالب نبوده و بیشتر تئوری می باشد.خبرنگاران اقتصادی اطلاعات خود را از بنگاههای املاک و یا جاهایی که اصلا کارشناسانه نیست بدست می آورندلذا این اطلاعات زیاد قابل اتکاء نمی باشد.
پس تاکید می کنیم که روشهای کسب اطلاعات،تحقیق و تفحص هرچه بیشتر و استفاده از نظر کارشناسان خبره بازار می باشد.
ب.پردازش اطلاعات:پس از جمع آوری اطلاعات صحیح از کانالهای مربوطه،نوبت به پردازش آن میرسد که متاسفانه اکثر افراد بدلیل عدم آشنایی با راز ورمز ابزارهای وجودی انسان نمی توانند این مرحله از کار را براحتی انجام دهند.
مغز انسان،دقیقا مانند یک کامپیوتر می باشد که با توجه به فرمولهایی که به آن داده شده،عمل میکند.در واقع کامپیوتر را از روی مغز انسان ،طراحی و ساخته اند.اگر فرمولهای داده شده به مغز درست باشند پردازش درستی انجام خواهد شد و اگر فرمولهای داده شده اشتباه باشند جوابهای اشتباهی خواهیم گرفت.فرض کنید برای یک کامپیوتر چنین برنامه نویسی شده ،دو بعلاوه دو مساوی پنج.فکر می کنید هرگاه از کامپیوتر بخواهیم این عمل جمع را انجام دهد چه جوابی به ما خواهد داد؟
متاسفانه در بازار املاک و مستغلات بدلیل نبود کارشناسان خبره،اکثر اطلاعات اشتباه بوده و موجب پردازش غلط درذهن ما می شود.برای روشن شدن هرچه بیشتر موضوع به شرح و تفضیل آن می پردازیم.آیا هیچ فکر کرده اید که قیمتها و مظنه های املاک و مستغلات چگونه شکل می گیرند؟ چه کسی قیمت ملک را مشخص میکند و چرا؟ فردی که در طول عمرخود فقط یک یا دو بار آپارتمان می خرد قیمت واقعی آنرا چگونه باید مشخص کند؟چرا بابت هر متر مربع آپارتمان که نهایتا قیمت تمام شده آن چهارصد هزار تومان است باید حدود سه میلیون تومان بپردازیم؟آیا به دلائل این خرید توجه کرده اید ؟فقط به این دلیل که شنیده ایم قیمت آپارتمان در این منطقه بالا رفته و باور کرده ایم که قیمت منصفانه است.
توجه داشته باشید که قیمتها در بازار فارکس به ثانیه بوده ودر بورس اوراق بهادار هر دو دقیقه قیمتها تغییر می کنند.قیمت جهانی طلا،درسایتهای مختلف هرسه دقیقه عوض می شوند وطلافروشها هرروز ،دوبارمظنه بازار را اعلام می کنند.ولی هیچ فکر کرده اید که املاک و مستغلات چگونه تعیین قیمت می شوند؟قیمت گذاری در این بازار کاملا سلیقه ای بوده و اکثرا هم توسط بنگاههای املاک تعیین می شوند.خوب،با این توصیف نتیجه مشخص است.

مثلاً فردی در یک مراسم عروسی از کسی می شنود که قیمت آپارتمان در فلان منطقه از کرج بالا رفته و همین بحث چند دقیقه ای به معیار فرد در تعیین قیمت تبدیل می شود لذا وقتی که به بنگاه مراجعه می کند و قیمت بالاتری به او می دهند اعتراض نمی کند چرا که در ذهنش پردازش شده، قیمت ها بالاست و این موضوع را باور کرده است.

با ذکر یک مثال ،موضوع روشن تر می شود .بنگاههای املاک ضرب المثلی دارند تحت این عنوان که ،قیمت ملک هیچ وقت پایین نمی آید.لذا این باور را به عامه مردم القاء میکنند که اگر در بدترین شرایط هم ملکی را بخرید مطمئن باشید ضرر نخواهید کرد.در حالیکه همین چند وقت پیش،حدود بیست و پنج تا سی درصد در بخش املاک و مستغلات کاهش قیمت داشته ایم و پیش بینی ما این است که باز هم چند در صدی کاهش قیمت خواهیم داشت.در بخش اصول مذاکرات یک سری از باورهای اشتباه را که در معاملات مسکن رایج هستند مورد بررسی قرار خواهیم داد انشاءا… که موثر و مفید واقع شود.

اگر پردازش اطلاعات ما،صحیح باشد و از تکنیکهای اصلی و اصول مذاکرات بهره کافی ببریم هرگز در خرید و سرمایه گذاری در ملک پشیمان نخواهیم شد و در غیر اینصورت ممکن است ضربه جبران ناپذیری بخود وارد کنیم.

پ.رفتار:پس از دریافت اطلاعات و پردازش صحیح آن،نوبت به عملکرد و رفتار مناسب می رسد.مسلما وقتی که اطلاعات مطلوبی را دریافت کرده و آنرا بطور صحیح پردازش کنیم هیچ دلیلی برای عملکرد نا مناسب و جود ندارد.وقتی که فردی در خصوص ساختمان ،اطلاعات جامع و کاملی جمع آوری می کند و از قیمت تمام مصالح اطلاع دارد وازطرفی اصول مذاکرات و رفتار انسانها را بخوبی مطالعه میکند هیچ موقع معامله ای انجام نمی دهد که موجب ضررو زیانش شود.افرادی که ضررو زیانهای زیادی را متحمل می شوند افرادی هستند که یا اطلاعات ندارند و یا پردازش صحیحی انجام نمی دهند یعنی باورهای غلطی دارند.

کسی که دارای توانایی انجام کاری بوده و به توانایی خود ایمان داشته باشد هرگز تصمیم غلطی نخواهد گرفت .یک تصمیم درست و بموقع و اجرای آن فرد را از یک عمر کار کردن معاف می کند.بازار املاک و مستغلات با گذشت زمان این فرصت را آشکار می نماید.در نظر داشته باشید که شهر نیویورک در ابتدا به پنج دلار فروخته شد و با گذشت زمان ارزش آن آشکار گردید.

رفتار مناسب چیست؟و چگونه می توان زمان و مکان آنرا تشخیص داد؟با ذکریک مثال به توضیح و تشریح آن می پردازیم.یکی از دوستان من قبل از موج سال 82-80 یک واحد آپارتمان را به قیمت 21000000 تومان خریداری کرد که مبلغ 7000000 تومان از آن بصورت وام بود و بلافاصله پس از موج یعنی حدود 2 سال بعد آنرا به قیمت 42000000 تومان فروخت و وام مذکور را نیز تسویه کرد.پس از موج که رکود نسبی در بازار بمدت سه سال ایجاد شد از فرصت استفاده کرده در این مدت به معامله در بورس اوراق بهادار پرداخت و سود خوبی نیز از آنجا بدست آورد.پس از کسب سود مناسب در بورس و قبل از موج سال 86 اقدام به خرید آپارتمانی در حد و اندازه همان آپارتمانی که فروخته بود نمود.البته با قیمتی بمراتب پایین تر از 42000000 تومان و پس از شش ماه قیمت آن آپارتمان به حدود 80000000 تومان رسیداین عملکرد یعنی رفتار مناسب و تشخیص بموقع زمان و مکان انجام معامله مسکن.

اصول سرمایه گذاری در بازار املاک و مستغلات - فصل دوم

تامین منابع مالی
تامین منابع مالی جهت خرید مسکن

بی گمان،یکی از اساسی ترین بحث در امر سرمایه گذاری بخصوص در امر مستغلات تامین منابع مالی می باشد متاسفانه اکثر افراد به این موضوع به عنوان یک مشکل نگاه می کنند و روی مسئله تمرکز دارند در حالیکه باید روی راه حل تمرکز نموده و راههای اصولی و معقولی را بررسی کنند.
از قدیم گفته اند که پول عروسی و خانه را خداوند می رساند و همین ضرب المثل باعث قوت قلب در افراد می گردد تا جرات اقدام به خرید مسکن را پیدا کنند. خداوند آنقدر بخشنده و مهربان است که اگر بنده اش هر چیز معقولی را از او بخواهد تامین خواهد کرد و اگر چنانچه می بینیم که فقط دو مورد فوق در زبان فارسی ضرب المثل شده صرفا به خاطر نیازهای اساسی بشر می باشد و گرنه هر آنچه که ما از خداوند بخواهیم به ما خواهد داد.
بحث تامین منابع مالی یک مسئله ذهنی است.یعنی ذهن فرد باید قبول کند که می تواند از عهده این کار برآید انسان برای رسیدن به هر هدفی باید بتواند باور کند که این هدف دست یافتنی است لذا با استفاده از تجربیات شخصی خود،امکانات موجودوتجربیات دیگران به هدف خود دست یابد.
در امرسرمایه گذاری و خرید مسکن فقط و فقط بعد روانی مسئله باید حل شود یعنی ما باید باور کنیم که می توانیم و قادر هستیم نسبت به خرید مسکن اقدام کنیم.ثروت یک قرارداد ذهنی است اگر ما بتوانیم به خود بقبولانیم که می توانیم در فلان منطقه یک واحد آپارتمان بخریم در اینصورت حتما موفق خواهیم شد در غیر اینصورت اگر حتی به اندازه کافی پول داشته باشیم ولی از مدیریت ذهن قوی برخوردار نباشیم موفق نخواهیم شد اگر از افرادی که صاحب خانه شده اند بپرسید که چگونه نسبت به خرید مسکن اقدام کردی ؟تقریبا همه آنها یک جواب دارند.پول خانه را خداوند می رساند. ترس های واهی مهمترین عامل بازدارنده در خرید مسکن .
مهمترین عامل بازدارنده در امر خرید مسکن،ترسهای واهی و بی اساس است.افراد چون نمی توانند ابتدا تمام نیروهای خود را متمرکز کرده و سپس اقدام کنند لذا همیشه یک ترس و وحشت از عدم پرداخت اقساط و عدم تامین منابع مالی در آنها وجود دارد .ترس واقعی چیز خوبی است چرا که باعث می شود ما دست به کارهای خطرناک نزنیم ولی ترسهای واهی و بی پایه باعث می شوند که ما نتوانیم رشد کنیم و جلوی پیشرفت ما را می گیرد.
در روانشناسی اصلی وجود دارد مبنی بر اینکه در ذهن خود همیشه بر روی دارایی ها تمرکز کنیدنه بر روی بدهیها.هرچقدر برروی بدهیهای خود تمرکز نماییم همانقدر بدهی های ما افزایش پیدا خواهند کرد باید همواره در حال تقویت دارایی های خود باشیم.وقتی که کسی یک واحد آپارتمان یا یک قطعه زمین می خرد در واقع برای خود ارزش افزوده ای ایجاد کرده است .بنابراین مسلم است که برای تامین منابع مالی این دارایی مقداری بدهی بار خواهد آورد.
یک فرد سرمایه گذار و کسی که با دانش مالی آشنایی دارد باید بتواند با پرداخت حدود سی در صد قیمت یک آپارتمان آنرا خریداری کرده و مابقی آنرا از وامهای بانکی،رهن دادن آپارتمان خریداری شده ،قرض و… استفاده کند.اما مشکلی که اکثر افراد در خصوص خرید مسکن با آن روبرو هستند تنها وتنها محدودیت فکری است و گرنه مشکل دیگری وجود ندارد.
اکثرافراد در برنامه ریزی دچار مشکل هستند و هر موقع که با بحث خرید مسکن مواجه می شوند یعنی وقتی تصمیم می گیرند که نسبت به خرید مسکن اقدام کنند تنها مشکلات و بدبختی هایی را که ممکن است درآینده پیش بیاید در جلوی چشمان خود تجسم می نمایند.لذا امر مسلم است که چنین فردی از ترس گرفتار شدن در بند بدهی هرگز اقدام نخواهد کرد.وقتی که تصمیم می گیرید ملکی را بخرید فقط و فقط تمرکز کنید برفایده و سود آن و هرگز به بدبختی های آن فکر نکنید.ثروتمند فکر کنید تا ثروتمند شوید.اگر بر روی مزایای خرید مسکن تمرکز کنید ذهن شما تحریک شده و راههای جدیدی را جهت تامین منابع مالی آن پیدا خواهد کرد و تمام هستی و کائنات به ندای باطنی شما پاسخ خواهند داد و ضمیر نا خودآگاه شما به دنبال راههایی برای پیدا کردن تامین منابع مالی خواهد گشت در غیر اینصورت اگر به مشکلاتی فکر کنید که ممکن است پس از خرید ملک برای شما پیش آید ذهن شما محدود شده و از ترس اینکه مبادا این مشکلات باعث به درد سر افتادن شود از حرکت باز خواهید ماند تفاوت ثروتمندان و فقرا در این است که ثروتمندان به راه حل فکر می کنند و فقرا به مشکل.

تغییر روند زندگی
وقتی که فردی نسبت به خرید ملک یا آپارتمانی اقدام می کند.باید روند گذشته زندگی خود را تغییر دهد.مثلا اگر تا امروز روزانه هشت ساعت کار می کرد از امروز به بعد کمی بیشتر کار کند و کارکرد روزانه خود را از هشت ساعت به یازده تا دوارده ساعت افزایش دهد و به نوعی درآمد خود را بالاببرد تا بتواند از عهده پرداخت وامهایی که گرفته برآید.
یکی دیگر از تفاوتهای اساسی ما بین ثروتمندان و فقیران در این است که هرگاه ثروتمندان با جواب نه مواجه می شوند تازه کارشان شروع می شود ولی افراد فقیر گویا منتظر جواب نه هستند و با شنیدن جواب نه بلافاصله دست از کار می کشند و به دنبال کار خودشان می روند .
هرگاه در خرید ملک یا آپارتمان به این نتیجه رسیدید که نمی توان کاری کرد و از عهده تامین منابع مالی بر نخواهید آمد هرگز تسلیم نشوید و راههای دیگری را هم بررسی کنید.هرگاه ذهن شما به این نتیجه رسید که نمی شود تازه کار شما شروع می شود .آنوقت است که همه راههای ممکن و معقول را یکی پس از دیگری بررسی کنید تا به نتیجه برسید هیچ مسئله ای در این جهان بدون جواب نیست فقط پیدا کردن جواب مسئله کمی وقت،صبر و حوصله همراه با دانش می خواهد.

هنری فورد می گوید شماچه فکر کنید که از عهده انجام کاری برمی آییدیا نمی آییددر هر دو صورت درست فکر کرده اید چون تصمیم گیرنده اصلی خودتان هستیدو هیچ کس نمی تواند در این خصوص به شما کمک کند.
یک مثال
فردی را در نظر بگیرید که تصمیم گرفته یک واحد آپارتمانی را به قیمت تقریبی 60000000 تومان بخرد و حدود سی در صد قیمت این واحد را نیز بصورت نقدی بپردازد.اگر این فرد قوی باشد چنین فکر می کند .سی در صد قیمت مسکن را که دارم یعنی مبلغ 18000000 تومان و از یک وام 18000000 تومانی بانک مسکن هم می توانم استفاده کنم .حدود 10تا 12 میلیون هم می توانم از رهن دادن آپارتمان خریداری شده به دست آورم.مقداری وسایل و اثاثیه منزل دارم و آنها را می فروشم و کمی هم از دوست و آشنا قرض می گیرم و برای بقیه مبلغ نیز می توانم از وامهای موسسات مالی،بانک های دولتی ،خصوصی و … استفاده کنم.ولی اگر این فرد ضعیف باشد بلافاصله شروع به ناله و زاری می کند و از زمین و زمان می نالد و نهایتا هم چنین می گوید :مبلغ پولی را که دارم برای کارهای دیگرم لازم دارم.در بانک مسکن که اصلا سپرده ندارم و نمی توان از این امتیاز استفاده کرد .خانه خریداری شده را شاید نتوان رهن داد.بانکهای دولتی،خصوصی،موسسات مالی،اعتباری و… که اصلا وام نمی دهندو اگر هم بدهند من که کسی را ندارم ضامن من باشد.لذا بی خیال. با کمی تجزیه و تحلیل می بینیم که امکانات کاملا یکسان است و فقط نحوه تفکر آنها فرق می کند .همین وبس.

اصول سرمایه گذاری در بازار املاک و مستغلات - فصل سوم

بازاراملاک و مستغلات

بدون شک، مهمترین و اساسی ترین بازار موجود دربازار سرمایه،املاک و مستغلات می باشد.که با توجه به نیاز شدید افراد به مسکن و سرپناه ارزش آن چندبرابر می شود لذا در این فصل آنرا بصورت تخصصی و براساس واقعیات موجود و تئوریهای سرمایه گذازی بررسی می کنیم.
تحلیل موجهای پنج ساله افزایش قیمت مسکن و مستغلات:طبق تجربه و تحلیلهای تکنیکال هرچهارو نیم تا پنج سال یکبار قیمت مسکن در تهران و شهرستانها حدود 80 تا 140 درصد افزایش پیدا می کند و ما در این مقوله سه موج شامل موج قبلی در سالهای 80تا 82،موج فعلی دربهمن 85تا تیر سال 86 و موج بعدی درسال 90تا 91 را مورد تجزیه و تحلیل قرار می دهیم.

بررسی موج قبلی:موج قبلی که در سال 80تا82 اتفاق افتاد باعث ضرر و زیان جدی یک سری از سازندگان،خریداران و نهایتا اقتصاد کشور گردید.با توجه به بلند بودن طول موج افزایش قیمت در این دوره،همه افراد تبدیل به نابغه مسکن شده بودند و اگر ملکی را امروز می خریدند می توانستند فردا به قیمت بالاتری بفروشند.متاسفانه در این دوره با توجه به بی تجربه بودن افراد در این گونه کارها قیمت مسکن به طور سرسام آوری بالا رفت و مسکن هرروز گرانتر می شد.دراین مبحث بعضی از معایب این موج را بررسی می کنیم.

1.وارد شدن افراد غیر حرفه ای در کار مسکن:چون طول موج این دوره بلند بود لذا مردم عادی نیز بدون هر گونه کار کارشناسی و مشاوره وارد این بازار شدند از اینرو کاربدتر شد.هرکس پولی داشت یا می توانست از اعتباری استفاده کند بلافاصله به هوای سود چشمگیر وارد بازار شد واز طرفی بلند بودن طول موج این جرات و جسارت را در افراد به وجود آورد که علاوه بر خرید و فروش اقدام به ساخت و ساز کنند.سازندگان ساختمان بدون در نظر گرفتن شخصیت حقیقی یا حقوقی به دو گروه تقسیم می شدند گروه اول که کارشان ساخت و ساز بود مشکل خاصی را ایجاد نکردند ولی گروه دوم از داغ بودن بازار سوء استفاده کرده و بدون کار کارشناسی و بدون تامین منابع مالی اقدام به این کار کرده بودند، نتیجتا نتوانستند به اهداف تعیین شده خود برسند.اکثر این افراد برای تکمیل پروژه ساختمانی خود آورده قابل قبولی نداشتند از اینرو وقتی که 80در صد پروژه آنها تمام شد دیگر پولی برای اتمام آن باقی نمانده بود و هزینه 80درصد اولیه را نیز از پیش فروش و وامهای مختلف تامین کرده بودندلذا مجبور بودند برای فرار از دست طلبکاران و به امید دست یافتن به پول نقد و اتمام پروژه، همان واحد را به افراد دیگری نیز بفروشند. درحالیکه این کار کلاهبرداری بوده و پیگرد قانونی دارد .هنوز هم تعدادی از این پرونده ها در دادگاهها مفتوح بوده و کلاهبرداران در زندان به سر می برند.
2.عدم توجه به اساسی ترین نیاز مردم یعنی مسکن:نبودن استراتژی لازم در زمان قبل از این موج جهت تامین مسکن در کشور باعث بوجود آمدن اینگونه امواج گردید.اگربه اندازه کافی به ساخت و ساز در زمان قبل از این موج توجه می شد مطمئنا موجی به این سهمگینی بوجود نمی آمد باید این گونه موارد با واقع بینی بیشتری بررسی گردد.
3.عدم مدیریت صحیح نقدینگی:لازم و ضروری است که مدیریت نقدینگی را در زندگی خود یاد بگیریم.نقش پول نقد در زندگی روزمره و درپروژه هابسیار مهم و اساسی است.در موج قبلی این مدیریت در به دست آوردن موفقیت و شکست خود را به خوبی نشان داد.نداشتن پول نقد در پروژه ها دقیقا مانند سکته است مغزی یا قلبی بودنش تفاوت چندانی ندارد.اگر توجه داشته باشید سکته یعنی اینکه قسمتی از رگ پاه شده و خون از آن خارج می شود لذا خون کافی به اندامهای مختلف نمی رسد و همین امر باعث فلج شدن یا مردن فرد می گردد در حالیکه سایراندام فرد سالم بوده و تنها همان یک نقطه از رگ که پاره شده باعث بوجود آمدن این بدبختی می گردد.



4.رونق گرفتن و زیاد شدن بنگاه املاک در این دوره:بنگاههای املاک بصورت قارچ گونه و سرسام آوری در این دوره افزایش پیدا کردند و هر کس فرصت را مناسب می دید بلافاصله اقدام به اخذ مجوز مشاور املاک می نمود با توجه به سود بسیار بالایی که مشاوران املاک دارند اگر فردی می توانست تنها چند معامله را انجام بدهد و یا اینکه چند واحد مسکونی و تجاری را اجاره بدهد به سود بسیار زیادی دست پیدا می کرد لذا اگر در زمان حال می بینیم که تعداد بنگاههای املاک تقریبا با تعداد سوپر مارکتهای شهر برابری می کنند چیز عجیب و غریبی نیست.
5.سود دهی موج قبلی:مسلما افراد بسیار زیادی در این بازار به پولهای کلانی رسیدند .آنهایی که توانستند با واقع بینی و تشخیص به موقع نیاز مردم راه ساده ای را جهت کسب پول پیدا کنند.بلند بودن طول موج نیز مزید بر علت شد در عوض عده ایی دیگر نیز طبق برنامه ریزیهای غلط ضرر و زیان غیر قابل جبرانی دیدند.

6.عدم تامین منابع مالی:در موج قبلی یک سری از افراد که در کار ساخت و ساز وارد شده بودند از نحوه تامین منابع مالی اطلاعات کافی نداشتند و پول لازم برای پروژه خود را تنها در پیش فروش و گاهاً وام بانکی می دیدند چون پیش بینی لازم را انجام نداده بودند همین امر باعث ایجاد ضرر و زیان سنگین گردید.

7.عرضه و تقاضا:بدون شک تقاضای شدید در موج قبلی باعث برهم خوردن تعادل عرضه و تقاضا گردید چون در این موج تقاضا بسیار بالا و عرضه کم بود لذا قیمت مسکن شدیدا افزایش پیدا کرد.

بررسی موج فعلی:طول موج این دوره از اسفند 85 تا تیر 86 به مدت پنج ماه بود که در آن قیمت مسکن حدود 70تا120 درصد بالا رفت ولی چون مردم تجربه داشتند لذا این موج نتوانست مثل موج قبلی مخرب باشد و بازار چندان هم داغ نشد و معاملات بصورت دست و پا شکسته صورت گرفت و به هیچ وجه قابل مقایسه با موج قبلی نبود.
لازم به توضیح است که افزایش قیمت مسکن در طول موجها طبیعی است چرا که سایر چیزها نیز افزایش قیمت پیدا می کنند سایر بازارها هم به همان نسبت سوددهی دارند.اگرافزایش حقوق کارگران و کارمندان را هر ساله حدود 13تا15 درصد در نظر بگیریم باز هم همین نتیجه حاصل می شود یعنی افزایش حقوق کارگران و کارمندان و افزایش قیمت مسکن تقریبا در یک سطح هستند.
دو عامل باعث حساس شدن افزایش قیمت مسکن می گردد .یکی اینکه مسکن جزو نیازهای اساسی و واقعی افراد است و همه به نوعی مجبورند برای خود مسکن تهیه کنند و همین مسئله باعث آگاهی مردم از قیمت مسکن می گردد و از طرف دیگر افزایش قیمت مسکن محسوس بوده و خیلی راحت خود را نشان می دهد شاید اگر قیمت یک سهام در بورس اوراق بهادار پنج برابر هم افزایش پیدا کند نتواند جلب توجه نماید ولی افزایش قیمت مسکن برهمه چیز تاثیر گذار است.
افزایش قیمت اجاره مسکن:موضوع قابل بحث بعدی در این موج،افزایش قیمت اجاره منازل مسکونی بود اجاره خانه ها پس از موج قبلی، هم اندازه قیمت مسکن افزایش پیدا نکرده بود که در این موج به نحو محسوسی خود را نشان داد.
نبود قیمت استاندارد:آنچه که بیشتر موجب سردر گمی افراد دربازار مستغلات می شود نبود قیمت استاندارد است.دربازارهای دیگر قیمتها کاملا مشخص بوده و شما می توانید با توجه به آن تصمیم بگیرید ولی در بازار مستغلات چنین نیست و همین موضوع باعث می گردد که افراد نتوانند قیمت مناسب را پیدا کنند متاسفانه منابع قابل اتکاء ،آموزشهای لازم و کتب کافی نیز وجود ندارد که بتوانند از آن استفاده کنند.تنها چیزی که قابل استفاده است تجربه شخصی افراد می باشد که متاسفانه کسب این تجربه هم برای افراد هزینه بسیار سنگینی دارد.
بررسی موج بعدی:موج بعدی مسکن در سال 91تا92 از جنبه های زیادی قابل بررسی است.موج قبلی و فعلی را تجربه کرده ایم و موج بعدی را می توان با توجه به تجربه قبلی و واقعیات جامعه تجزیه و تحلیل کرد.عوامل موثر و مهم که در تعیین قیمت مسکن در آینده تاثیر گذار هستند به شرح ذیل می باشند:

1.طرح ساماندهی بنگاههای املاک و مستغلات با ایجاد کد رهگیری:این طرح می تواند یکی از بهترین طرحهای موثرو کارآمددرکنترل قیمت مسکن باشد.با ایجاد کدرهگیری امکان شناسایی معاملات انجام شده بوجود می آید و هر کسی که بیش از سه بار نسبت به انجام معاملات ملکی اقدام کند این عمل برای وی شغل محسوب شده لذا باید مالیات بپردازد.

2.طرح زمینهای 99 ساله:با توجه به اینکه هر گونه افزایش قیمت در بازاراملاک و مستغلات و هر بازار دیگری طبق عرضه و تقاضا صورت می گیرد لذا این طرح می تواند به طرز بسیار موثری باعث کنترل قیمت مسکن گرددچون بطور بی سابقه ایی عرضه مسکن را بالا می برد. درشرایط فعلی در استان تهران در چهار نقطه ،دولت جمهوری اسلامی ایران اقدام به واگذاری زمین به تعاونیها جهت ساخت مسکن کرده است لذا این موضوع باعث اسکان جمعی از مردم در این آپارتمانها می گرددو تاثیر بسیارموثرومهمی روی مسکن در تهران خواهد داشت همین موضوع در شهرستانها نیز صادق بوده و می تواند اثرگذار باشد از طرفی، چون دولت مقرر کرده که فقط افراد واجد شرایط می توانند از این امتیاز استفاده کنند بنابراین حق به حقدار می رسد و کسانی که واقعا از امکانات دولتی در خصوص مسکن استفاده نکرده اند این امتیاز شامل حال آنها شده و مشکل اصلی و اساسی آنها را حل خواهد کرد و کسی که در داخل شهرتهران قادر به پرداخت هزینه های مسکن نیست خیلی راحت می تواند از این آپارتمانها استفاده کند.

3.اخذ مالیات از خانه های خالی :گرفتن مالیات از خانه های خالی می تواند در کنترل قیمت مسکن خیلی موثر واقع شود چون در این صورت افراد مجبور هستند بجای واسطه گری در بخش مسکن در بازارهای دیگر سرمایه گذاری کنند و یا اینکه در صورت داشتن خانه های خالی ،حداقل آنرا اجاره دهند تا مالیات به آنها تعلق نگیرد.

4.رونق گرفتن بورس اوراق بهادار:با توجه به بحث خصوصی سازی در کشور و با توجه به اینکه قسمت اعظم دارایی دولت باید به بخش خصوصی واگذار شود و در این واگذاری ها شرکتهای مهم و سود ده زیادی وجود دارند لذا این بازار می تواند نقدینگی را به سوی خود جذب کرده و از وارد شدن آن در بازار مسکن و به تبع آن ایجاد موج جلوگیری کند.امروزه در بورس هر روز سهامی بهتر از روز قبل عرضه شده و افراد را به خریدن خود ترغیب می کنند.

5.تشویق و ترغیب کارمندان دولت به مهاجرت از تهران:این سیاست دولت جالب و قابل توجه بوده و در نوع خود واقعا بی نظیر می باشد با توجه به اینکه در این سیاست از افرادی که دارای سابقه خدمتی بالایی هستند خواسته شده به شهرستان بروند و از طرفی این افراد دارای بچه هایی هستند که در سن و سال اذدواج می باشند لذا با اجرا شدن این طرح افراد زیادی به شهرستانها مراجعت خواهند کرد و چون در صورت مراجعت آنان به احتمال زیاد فرزندان خودشان را نیز با خود خواهند برد لذا تهران کمی سبک خواهد شد.

6.انتقال کارخانجات،پادگانها،دانشگاههاومراکزبزرگ دولتی در تهران به شهرستانها:این طرح نیز بسیار مهم بوده و فضای خالی زیادی را ایجاد خواهد کرد و اگر از این فضاهای خالی شده درست استفاده شود کمک بسیار بزرگ و شایان توجهی به بخش مسکن خواهد شد چرا که می توان با ساخت و ساز اصولی در آن فضاهابخش اعظمی از مشکل مسکن را حل کرد.با انتقال این مراکز به شهرستانها ،افرادی که در آنجا کار می کنند بالتبع به شهرستانها خواهند رفت که این مورد نیز می تواند در کاهش جمعیت تهران موثر واقع شود.

7.خصوصی سازی بخش فولاد و سیمان کشور:قسمت اعظم یک ساختمان از سیمان و فولاد ساخته می شود و می توان گفت این دو ماده اولیه ساخت مسکن در تعیین قیمت آن بسیار موثر هستند.با توجه به اینکه کارخانجات سیمان به طوروسیعی در حال گسترش هستند و هر روز از گوشه و کنار مملکت شنیده می شود که کارخانه جدیدی شروع به کار کرد. می توان پیش بینی نمود که مشکل کمبود سیمان در موج بعدی حل گردد.از طرف دیگر با توجه به واگذاری کارخانجات فولاد به بخش خصوصی و انگیزه افراد می توان پیش بینی کرد تولید فولاد کشور بالارفته و می تواند یکی از فاکتورهای تاثیرگذار در قیمت تمام شده ساختمان باشد.

8.تاثیرگذاری بسیار کم وام مسکن در خرید مستغلات:در شرایط فعلی مبلغ وام مسکن بسیار کم بوده و تاثیر چندانی درافزایش قیمت مسکن ندارد و پیش بینی می شود که این مبلغ افزایش چندانی نخواهد داشت واگر هم افزایش پیدا کند افزایش آن جزئی بوده و چندان موثر نخواهد بود.مسلماً هرچقدر مبلغ وام مسکن بیشتر باشد.قدرت خرید مردم بالا رفته و باعث تورم در مستغلات خواهدشد.

9.تجربه افراد در خرید و فروش مسکن :با توجه به افزایش قیمت قبلی دربخش مسکن وتجربه افراد درموجهای قبلی سطح اطلاعات افراد بالا رفته و پیش بینی می گردد این تجربه درموج بعدی موثرواقع شود.

پس لرزه های پس از موج:هر موجی که ایجاد می شود و به اتمام می رسدپس لرزه هایی هم دارد که معمولا این پس لرزه ها حدود شش ماه بطول می انجامند.فرض کنید که در طول موج،فردی تصمیم داشته آپارتمان خود رابه قیمت 60000000 تومان بفروش برساند و مشتری هم داشته ولی بنابه دلائلی این آپارتمان را نفروخته است.پس از پایان موج و کاهش قیمت هرگز راضی نمی شود به قیمتی پایین تر این معامله را انجام دهد و تاشش ماه پس از موج فکر می کند که می تواند به همان قیمت قبلی آنرا بفروش برساند

پس از این مدت، فروشندگان واقعی که تعدادشان حدود 20درصد از کل فروشندگان می باشند مجبور هستند به هردلیلی ملک خود را بفروشند لذا پس لرزه ها هم پس از شش ماه تمام شده و فرصت مناسب برای خرید مسکن ایجاد می شود.

آیا قیمت مسکن در محدوده زمانی مابین دو موج ثابت می ماند؟قیمت مسکن ظاهرا در محدوده زمانی مابین دو موج ثابت می ماند ولی تجربه نشان داده که واقعا چنین نیست و می توان با بکارگیری اصول و فرمولهای ارائه شده در این کتاب حدود 25تا30 در صد پایین تر از مظنه بازار اقدام به خرید کرد.

اصول سرمایه گذاری در بازاراملاک و مستغلات:سرمایه گذاری در بازاراملاک و مستغلات به سه روش تقسیم می شود که به شرح و تفضیل هر کدام از آنها می پردازیم.

1.سرمایه گذاری کوتاه مدت(1ماه تا 1سال):دراین روش ،سرمایه گذار می خواهد حداکثر تا یک سال بازگشت سود مناسبی داشته باشد.لذا لازم است با توجه به وضعیت موجود و دوران رکودفعلی،ارزش افزوده ای ایجاد کند تا بتواند سود مناسبی از معاملات مسکن بدست بیاورد.توضیح اینکه ،ایجادارزش افزوده یکی از خلاقیت های مهم درساخت و ساز است.

ارزش افزوده چیست؟و چگونه می توان دربازار املاک و مستغلات ارزش افزوده ایجادکرد؟بی گمان یکی از روشهای اصلی ثروتمند شدن ایجاد ارزش افزوده می باشدافرادی که دراین کار مهارت دارند براحتی می توانند دربازار کنونی ایران ثروت بسیاربالایی را ایجاد کنند.به عنوان مثال :سخنرانی، را در نظربگیرید که یک CD خام را به قیمت 150 تومان می خرد و با ضبط صدای خود دراین CD ،آنرا به قیمت 3000 تومان می فروشداین یک نوع ارزش افزوده می باشد.همین بحث دراملاک و مستغلات نیزصادق بوده و می توان باخرید یک آپارتمان یا خانه ویلایی و با ایجاد تغییر مناسب ،آنرا به قیمت بالاتری فروخت ویا اینکه زمینی را خرید و با ساخت مناسب درآن به سود مطلوبی دست یافت.
یکی دیگر از صورتهای ایجادارزش افزوده ،ساخت در بافت فرسوده می باشد.امروزه شهرداریها برای رونق دادن به ساخت مسکن دربافتهای فرسوده ،تراکم تشویقی می دهند می توان از این فرصت ها استفاده کرد.

در سرمایه گذاری کوتاه مدت،سوداصلی براساس خریدو فروش صورت می گیرد لذا باید بتوانیم به موقع خریدکرده و به موقع هم بفروشیم و سعی کنیم بنحو احسن از تکنیکهای خرید استفاده کرده و در فروش هم طمع نکنیم.
با توجه به کوتاه بودن طول دوره،آورده نقدی سرمایه گذارباید بیشتر باشدچراکه دربازاراملاک و مستغلات نسبت زمان به آورده نقدی برعکس می باشد هرچقدر پول بیشتری داشته باشیم درزمان کوتاه تری به سود دست پیدا می کنیم و هرچقدر پول کمتری داشته باشیم درزمان بیشتری به سود می رسیم.

2.سرمایه گذاری میان مدت(1تا3سال):دراین روش،سرمایه گذار می خواهد حداکثر تا 3سال بازگشت سود مناسبی داشته باشد.

طول این دوره مناسب بوده و می توان با اطلاع یافتن از ایجاد موجها سرمایه گذاری مناسبی انجام داد و یا در پیش خریدها شرکت کرد.اکثرسازندگان و حتی شرکتهای حقوقی با توجه به نیاز نقدینگی پیش فروشهای مناسبی را انجام می دهند.لازم است در پبش خریدها به اسناد و مدارک توجه بیشتری داشته باشید.

3.سرمایه گذاری بلند مدت(از3سال به بالا):باتوجه به کافی بودن زمان این دوره،هرگونه سرمایه گذاری در آن،باسودمناسبی همراه است.اگربخواهیم به چندمورد از این فرصتها اشاره کنیم می توان به شرح ذیل آنهاراتوضیح داد:

1.خرید هرنوع ملکی با توجه به موجهای افزایش قیمت:درهرصورت هرپنج سال یک موج ایجاد می شود.دربدترین حالت درپنج سال یک موج افزایش قیمت خواهیم داشت.لذا با گذشتن از یک موج سود مناسبی نصیب ما خواهد شد.

2.تغییرات جغرافیایی ملک:مکانهایی که مشمول طرح تعریض جاده می شوندو مکانهایی که امکان دارد درآینده،امکانات خاصی به آنجا اضافه می شود.

3.تغییرکاربری:اوج شکوفایی ملک درتغییر کاربری می باشد.
4.خرید سهمیه تعاونی:باتوجه به اینکه اکثر زمینهایی که مشکل شهرداری دارندویادربافت شهری نیستند به تعاونیها واگذار می شوند لذا تحویل آپارتمانهای تعاونی کمی به درازا می کشد ازاینرو می توان این سهمیه ها را به قیمت ارزانتری خرید و در بلند مدت صاحب مسکن شد.
از سایر ویژگیهای تعاونیهاکه به ارزان شدن آنها منجر می شود می توان به زمین ارزان،مصالح نا مناسب،نقشه های تکراری،نمای متحدالشکل،عدم رعایت ضوابط و استانداردهای ساختمان سازی و داشتن بافت کارمندی اشاره کرد.

اصول سرمایه گذاری در بازار املاک و مستغلات - فصل چهارم

بنگاههای املاک

بنگاههای املاک چه کسانی هستند و دارای چه مهارتهایی می باشند؟درتعریف وتبلیغ بنگاههای املاک بعضا مشاهده می شود از کلمه مشاور املاک استفاده می کنندکه جا دارد دراینجا ابتدا کلمه مشاور را تعریف کرده و ببینیم آیا این تعریفها درست هستند؟مشاور کسی است که در علم یا مهارتی دارای تخصص باشد و بتواند درآن زمینه به افراد و مراجعان اطلاعات کافی بدهد و آنها را در تصمیم گیری کمک کند در حالیکه آنچه که ما امروز دربازار مستغلات می بینیم برای راه اندازی بنگاه املاک فقط کافی است که از امور صنفی و یا شهرداری مجوزهای لازم اخذ گردد و هیچ توضیحی در خصوص تخصص فرد خواسته نمی شود.لذا آن انتظاراتی را که ما از این بنگاهها داریم برآورده نخواهدشد.ماباید اطلاعات لازم را در خصوص ملک مورد نظر خود،شخصا جمع آوری کرده و طبق فرمولهای ارائه شده در کتاب عمل کنیم.برخلاف سایر بازارها،بازار مستغلات دارای قیمت استاندارد و معین نیست لذا قیمت گذاری بصورت صددرصد سلیقه ای می باشدو هرقیمتی را که فروشنده برای ملک و ساختمان خود تعیین می کند به عنوان قیمت فروش تلقی می گردد.لذا واجب و ضروری است که در هنگام خریدو فروش ازکم و کیف کارباخبر باشیم.
یکی دیگر از موارد بسیار مهم در بازار مستغلات و در برخورد با بنگاههای املاک داشتن اطلاعات کافی و آشنایی کامل با قوانین می باشد.متاسفانه مشاهده می شود که بعضا تعرفه های تعیین شده ازطرف امور صنفی رعایت نمی شود .درهر مرحله ای که اقدام به خرید یا فروش ملک می کنید حتما باید تعرفه های آن محل را از بنگاههای املاک که از طرف امور صنفی به آنها داده شده بخواهید و طبق آن عمل کنید.
بنگاه املاک ،وظیفه دارد فروشندگان و خریداران را به همدیگر معرفی کرده و ملک مورد نظر را به خریداربصورت تمام وکمال و با حوصله نشان دهد و هرگونه عیب و مشکل ساختمان را شناسایی کرده و به وی بگویند.درهنگام خرید از فروشنده و از بنگاه املاک بخواهید که هر گونه مشکل ملک مورد نظر را صریحا و بدون قید و شرط بیان کنند متاسفانه این گونه مشکلات درمستغلات به وفور دیده می شود در خرید ملک و همچنین درفروش آن هرگز به یک مورد بنگاه بسنده نکنید و حتما با چندین بنگاه در تماس باشیدتابتوانید آنچه که دلتان می خواهد بخرید.

دراکثر معاملات،شما با یک گروه طرف حساب هستید مثل خرید یک موبایل،دستگاههای صنعتی،اسباب و اثاثیه منزل و … ولی در معاملات مسکن شما با دو گروه طرف حساب هستید.گروه فروشندگان و گروه بنگاههای املاک.

مثلا فرض کنید شما می خواهید یک دستگاه مونتاژ یک قطعه صنعتی را بخرید کافی است با یک سری تکنیکهای بازاریابی و فروش آشنا باشید و در کار خود از آنها استفاده کنید ولی در معاملات مسکن برای خرید یا فروش یک واحد آپارتمان،اول باید بتوانید از عهده بنگاه املاک بربیایید تا ملکی را به شما گران نفروشند و یا ارزان از شما نخرند.باید با اطلاعات کافی وارد بنگاه املاک بشوید تا پول اضافی از شما نگیرند.
متاسفانه بنگاههای املاک،بجای حمایت از شما که به عنوان خریدار یا فروشنده وارد آنجا می شوید به روشهای مختلف به فکر گرفتن پول اضافی از شما هستند و بعضا هم مشاهده می شود که بعضی از بنگاههای املاک کمی بیشتر از تعرفه های خود از افراد پول می گیرند.باید دقت کنید که طبق تعرفه های تعیین شده،هزینه بنگاه املاک را پرداخت کنید.من پیشنهاد می کنم با گروه بنگاههای املاک بیشتر آشنا شوید و دقت بیشتری را صرف اینکه آنها چکار می کنند،بکنید.

 

اصول سرمایه گذاری در بازار املاک و مستغلات - فصل پنجم

فروشندگان

نگاهی دقیق و مو شکافانه به فروشندگان مسکن بسیاری از مسائل را برای ما حل خواهدکردچراکه هشتاددرصدآنهااصلا فروشنده نیستندو برای کشف قیمت ویک سری اطلاعات دیگر به بنگاههای املاک مراجعه می کنند.برای شناخت و مطالعه این گروه آنها را به پنج دسته تقسیم و به شرح و توضیح هرکدام از آنها می پردازیم.

گروه اول:کسانی هستند که مسکن را از روی شکم سیری می فروشند.تجربه ثابت کرده که آنها فروشندگان خوبی نیستند و بدون هیچ گونه دلیلی ملک را بیش از قیمت واقعی آن می فروشند در معامله با این افراد وسواس به خرج بدهید و در صورت امکان با آنها معامله نکنید چون اگر آنها در یک زمان معین نتوانند ملک خود را بفروشند عجله ای ندارند صبر می کنند تا در فرصت مناسب و با قیمت مناسب آنرا به فروش برسانند.

گروه دوم:بسازبفروشها هستند این افراد شغلشان ساختن مسکن و فروش آن است.چون قبل از ساختن مسکن،آنها تصمیم برفروش دارند لذا ممکن است درساخت دقت لازم را نکنند ولی چون عموما مسکن را بصورت پیش فروش و اقساطی می فروشند شما می توانید از این امتیاز استفاده کنید.

یک سری دیگر از بسازبفروشها شرکتهای بزرگ ورسمی هستند که استانداردهای لازم را جهت ساخت مسکن رعایت می کنند ولی قیمت فروش آنها بالاست و گاها زمان تحویلشان به درازا می کشد.

گروه سوم:کسانی هستند که تصمیم دارند منزل مسکونی خود را تعویض کنند و خانه بزرگتری بخرند این گروه نیز هیچ عجله ای برای فروش ندارند و مترصد فرصت هستند تا در موقعیتی مناسب ملک خود را به قیمت بالا بفروشند و ملک دیگری را به قیمت پایین بخرند آنها هرگز به فکر رضایت مشتری نیستند و فقط به منافع خود فکر می کنند.

گروه چهارم:این گروه اصلا فروشنده نیستند و فقط می خواهند قیمت ملک خود را بدانند و هر از چند گاهی به بنگاه املاک مراجعه کرده تا قیمت روز ساختمان خود را بدانند و هرقیمتی را که بنگاه املاک به آنها می دهد یک دوم نیز به آن اضافه کرده و آنرا در دید و بازدیدها ،محل کار،مراسم ها و دیگر جاهایی که اصلا ربطی به مسکن ندارد اعلام می کنند.این افراد چون فروشنده نیستند لذا برای آنها فرقی نمی کند که قیمت خود را به بنگاه املاک اعلام کنند یادر مراسم عروسی و یا هر جای دیگر ،متاسفانه همین قضیه، اکثرا باعث بوجودآمدن جوکاذب درامرمسکن می گردد و افرادی که تحقیقات لازم را در زمینه قیمت مسکن انجام نداده اند همین قیمت را ملاک قرار داده و از خرید مایوس می شوند.

گروه پنجم:این گروه واقعا فروشنده اند آنها کسانی هستند که بنا به دلایلی مجبور به فروش ملک خود هستند و چون می خواهند بفروشند لذا قیمت مناسب ارائه می دهند.دلایل فروش می تواند متفاوت باشد مثلا فردی تصمیم دارد که شهر محل سکونت خود را عوض کند لذا باید ملک خود را در شهر مبدا فروخته و در شهر مقصد ملک دیگری بخرد یا اینکه فردی ملک دیگری را خریداری کرده و ناچار به فروش ملک خود هست.با این افراد می توان با در نظرگرفتن اصول خریدو فروش معامله کرد گروههای قبلی چندان مناسب نیستند.

فرمول جادویی خرید مسکن

سرمایه گذاری در بازار املاک ومستغلات و خرید مسکن حوصله و سلیقه خاصی را می طلبد چراکه این بازار بسیار مهم و اساسی می باشد.لذا باید دقت لازم صورت گیرد.

در بازارهای دیگر می توان به سادگی با پول بسیار کم سرمایه گذاری نمود ولی دربازاری مثل بازار مستغلات پول زیادی لازم است و از طرف دیگر اکثرافراددرطول زندگی خود یک،دو،یاسه بار اقدام به خرید مسکن می نمایند که این موضوع هم باعث حساس شدن این معامله می گردد.

متاسفانه در بازار مستغلات اکثر افراد شخصا تصمیم گیرنده نیستند و از روی اطلاعات دیگران و صحبتهای آنان اقدام به خرید مسکن می کنندکه این موضوع می تواند باعث ضرر و زیان سنگین افراد گردد.

برای خرید مسکن حتما باید یک پروژه برای خود تعریف کنید و هرگز آنرا سرسری نگیرید و با مطالعه،تحقیق و تفحص وارد این بازار شوید.نقطه ضعف اکثرافراد عدم شناخت این بازار و انجام معاملات غیر حرفه ای درآن است.

فرض کنید که تصمیم گرفته ایم در یک محله از تهران یک واحد آپارتمان بخریم دقیقا باید طبق توصیه های ذیل عمل کنیم. ابتدا یک محل را انتخاب کرده و در آن محل حداقل بیست تا بنگاه املاک راشناسایی کنیم و از هر بنگاه بخواهیم که پنج واحدآپارتمان را به ما نشان دهد.با این حساب ما حداقل یکصد آپارتمان را خواهیم دید.لذا یک دفتر صدبرگ تهیه کرده و مشخصات هرکدام ازآپارتمانها رابصورت دقیق و مشخصات کامل ازقبیل متراژ،قیمت و … رادرآن می نویسیم.از این یکصد مورد هشتادمورد واقعا فروشنده نبوده و فقط بیست مورد ازآنها فروشنده واقعی هستند .لذا هشتاد واحد آپارتمان را از لیست حذف کرده و فقط روی بیست واحد باقی مانده تمرکز می کنیم و با تجزیه و تحلیل این بیست مورد،بهترین های آنها را از یک تا صد انتخاب کرده و ده تای بقیه را حذف می کنیم.حالا اگر هرکدام از این ده مورد را خریداری کنیم خرید خوبی انجام داده ایم ولی عقل سلیم حکم می کند که در این ده مورد نیز،یکی بهترین است لذا با هر ده نفر از این فروشندگان واقعی وارد مذاکره شده،با چهارتای آنها تا پای میز معامله جلورفته و با یکی قولنامه می نویسیم.اگر بتوانیم با این روش و با این حوصله و سلیقه آپارتمانی را خریداری کنیم.حتما آنرا ده تا پانزده در صد زیر قیمت بازار خریداری کرده ایم و سود خوبی نیز برای ما حاصل می گردد.

نکته قابل توجه برای پیدا کردن یک واحد آپارتمان دلخواه این است که باید تحقیق و تفحص خود را در مدت زمان یک ماه تا چهل و پنج روز بمدت دو تا سه ساعت در هرروز انجام دهیم اگر روزی بیش از دو یا سه ساعت در این زمینه فعالیت کنیم ممکن است با خستگی و دلسردی روبرو شده و یا بنگاههای املاک همکاری نکنند.

اگر فکر می کنید که خریدن یک واحد آپارتمان ارزش این همه وقت تلف کردن را ندارد در اینصورت لازم است به محاسبات ذیل نظری بیفکنید .به عنوان مثال یک فرد با حقوق ماهیانه پانصد هزار تومان را در نظربگیرید که تصمیم گرفته یک واحد آپارتمان در حدود قیمتی شصت میلیون تومانی را خریداری کند.اگر این فرد یکصد و بیست ساعت را در مدت زمان سی تا چهل روز جهت تحقیق و بررسی درخصوص ملک مورد نظر خود اختصاص دهد و اگر هرساعت کاروی، دوهزار و پانصد تومان ارزش داشته باشد.یعنی سیصدهزار تومان وقت هزینه کرده است و اگر همان آپارتمان راطبق فرمول ارائه شده بتواند بیست در صد پایین تر از قیمت بازار بخرد.یعنی دوازده میلیون تومان ارزان خریده است.این سود دوازده میلیون تومانی با هزینه سیصدهزار تومانی اصلا قابل مقایسه نیست.

متاسفانه ما معمولا عادت داریم که خیلی راحت و بدون هیچگونه پرس و جویی اقدام به خرید آپارتمان کنیم .مسلما درآنصورت معامله خوبی انجام نداده ایم.

اشتباه اکثرافراد در بحث خرید مسکن عدم اختصاص وقت کافی به آن است.یعنی اینکه آنها وقت کافی را صرف تحقیق و تفحص در خصوص قیمت آن نمی کنند.در حالیکه با اختصاص وقت کافی می توانندملک مورد نظر خود را حداقل ده تا بیست درصد زیر قیمت بازار خریداری کنند.

اصول سرمایه گذاری در بازار املاک و مستغلات - فصل ششم

اصول مذاکرات و تکنیکهای اساسی جهت معاملات مسکن

1.با مسئله قیمت بصورت حرفه ای برخورد کنید.

وقتی که تصمیم گرفتید ملکی اعم از آپارتمان،خانه ویلایی،سوله،باغ،زمین و… را خریداری نمائید.دربدوورود به بنگاه املاک و برخورد با فروشنده ،اولین سوالی که از شما پرسیده خواهد شد این است که چقدر پول دارید؟و شما در جواب باید بتوانید با تکنیکهای خاص از جواب دادن طفره بروید و به هیچ عنوان مقدار پول خود را لو ندهید.هر چقدر دیرتر مقدار پول خود را اعلام کنید به همان اندازه برنده هستید و هر چقدر زودتر آنرا اعلام کنید به همان اندازه بازنده هستید.

همیشه سعی کنید در خرید ملک،روی متراژ آن بحث و تبادل نظر کنید.مثلا بگوئید من یک ملک به مساحت x متر مربع می خواهم و علاقمندم تمام ملکهای موجود در این منطقه را با این متراژ ببینم تا از بین آنها بهترین را انتخاب کنم.

یکی از ترفندهای اخیر بنگاههای املاک این است که به محض ورود به بنگاه ،یک فرم از قبل آماده شده را جلوی شما می گذارند تا آنرا پرکنید این فرم شامل یک سری سوالات تقریبا بی معنی به علاوه مقدار پول شما می باشد.در پر کردن این فرم هر سوالی را که خوشتان نیامد جواب ندهید.ضمن اینکه در جلوی سوال مقدار پول ،خط تیره بکشید.

2.در خرید و فروش هر ملکی چهار عامل اصلی وجود دارد.در خرید و فروش هر ملکی عوامل زیادی از قبیل شرایط پرداخت،تعداد اقساط،نوع ساخت،نوع وام،مبلغ وام،محل استراتژیک ملک،شمالی یا جنوبی بودن،قرار گرفتن در طبقه اول ،دوم و… ،داشتن پارکینک و انباری و … تاثیر گذار هستند که چهار عامل آن بسیار مهم می باشند و از این چهار عامل متغیر ،یکی اصل و بقیه تابع آن هستند.خریداران به این چهار عامل بهای بیشتری می دهند و این عوامل برای آنها مهم می باشند.

اگر ما خریدار باشیم نباید این چهار عامل مهم را لو بدهیم چون در اینصورت فروشنده به نقطه ضعف ما پی برده و ممکن است قیمت را بالا ببرد و اگر فروشنده هستیم باید با تکنیکهای خاص چهار عامل مهم برای خریدار را شناسایی کرده و به او گوشزد کنیم که ملک ما دارای مزایای این چنینی نیز هست.

برای من شرایط پرداخت و مقدار وام مهمترین عامل در خرید و فروش مسکن می باشد.البته چند عامل دیگر هم مهم هستند ولی آنها تابع عامل اصلی می باشند و بعضی شرایط هم که اصلا مهم نیستند.

3.با اعتماد بنفس بسیار بالایی وارد بنگاه شوید.وقتی که برای خرید ملکی وارد بنگاه املاک می شوید با اعتماد بنفس بسیار بالاو با قامتی راست وارد شوید و هیچگونه نقطه ضعف از خود نشان ندهید.وقتی که شما به عنوان مشتری یا خریدار وارد بنگاه می شوید با این کار شما قصد سود رساندن را دارید.از اینرو باید اعتماد به نفس بالایی داشته باشیدتا بتوانید معامله خوبی انجام دهید.

یکی از مهمترین و اساسی ترین شعارهای بازاریابی و فروش این است که همه ما یک رئیس داریم و اسم آن مشتری است لذاشما در اینجا رئیس هستید و در شان یک رئیس نیست که نقطه ضعف نشان دهد.متاسفانه آنچه که ما در جامعه می بینیم خلاف آنچه هست که باید باشد.

اقتدار و اعتماد به نفس در معاملات بخصوص معاملات مسکن جلوی هر گونه سوءاستفاده را می گیردو باعث می شود که فروشنده و بنگاه املاک نتوانند از شرایط روحی و روانی شما به نفع خود استفاده کنند.

4.قیمتها را بشکنید و از این کار لذت ببرید.بازار املاک و مستغلات تنها بازاری است که در آن قیمتها سلیقه ای هستند و مکانیسم خاصی جهت تعیین قیمت وجود ندارد.از اینرو هر کسی هر قیمتی را که دلش می خواهد تعیین می کند و ما در مقام خریدار نباید هرآنچه را که بر ما دیکته کردندقبول کنیم بلکه باید،قیمتی را که خودمان تعیین می کنیم ملاک قرار دهیم.چون یکنفر قیمت را تعیین کرده ،پس یکنفر هم می تواند آنرا تغییر دهد.یکی از تکنیکهای مهم رابرت کیوساکی در معاملات ملک همان تعیین قیمت بوده و می بینیم که در این کار،بسیار هم موفق عمل کرده است.

متاسفانه آنچه که ما ،دربازار امروز می بینیم قبول کردن قیمتهایی است که بنگاههای املاک تعیین می کنند.مثلا می گویند در فلان منطقه قیمت آپارتمان متری x تومان می باشد.ولی خریداران هیچ موقع از خود نمی پرسند که این قیمتها را چه کسی معین کرده است و آیااین ملک واقعا این قدر ارزش دارد.اصلا از خود سوال نمی کنند که در وضعیت فعلی،ماپول چه چیزی را می پردازیم.آیا این پول به این سادگی به دست آمده که این چنین از دست می دهیم.

لازم است در تمام شرایط قیمتهای مشخص شده را بشکنید و مهمتر اینکه از این کار لذت ببرید نه اینکه آنرا کاری عبث بپندارید یا دررودربایستی قرار بگیرید.

اگرهمه مردم به قیمت واقعی ملک را بخرند این همه تورم بی معنی دربازار املاک و مستغلات ایجاد نخواهدشد.

5.سعی کنید با مبلغ 30تا35 درصد قیمت مسکن بصورت نقدی و بقیه بصورت وام،قرض،رهن مسکن خریداری شده،آنرا بخرید.

اگر ما منتظر بمانیم تا پول یک واحد آپارتمان را به دست بیاوریم و بعدا نسبت به خرید آن اقدام کنیم در آنصورت هرگز موفق به خرید آپارتمان نخواهیم شد چون اصلا نمی توان این پول را مهیا کرد و در صورت مهیا کردن هم ،به فکر خرید آپارتمان بزرگتری خواهیم بود.

طبق عرف بازار امروز،ما باید بتوانیم با 30 تا 35 در صد قیمت یک آپارتمان ،آنرا خریداری کنیم و مابقی را از طریق وام بانک مسکن،وام از موسسات مالی و اعتباری،وام از بانکهای دولتی و خصوصی،ازطریق رهن دادن آپارتمان خریداری شده،تامین نمائیم.هرگز از بابت قرضی که برای خرید ملک،برای شما ایجاد می شود نترسید چون در تقسیم بندی قرضها و روانشناسی پول ،این قرض جزو قرضهای خوب محسوب می شود.

6.اولا قانون احتمالات را یاد بگیرید و ثانیا به آن عمل کنید.سوال عمده ای که اکثر کارآموزان در جلسات مشاوره و در برگزاری کلاسها از من می پرسند و همیشه معترض هستند این است که ما به اندازه کافی جهت پیدا کردن مسکن مطلوب و دلخواه گشته ایم ولی پیدا نکرده ایم مسکنی که با شرایط و مقدار پول ما مناسب باشدوجود ندارد و وقتی که می پرسیم تا به حال چند مورد را بازدید کرده ایددر جواب می گویند بیست تا سی مورد.در حالیکه برای پیدا کردن مسکن دلخواه خود،حداقل باید یکصدمورد را بازدید کنیم تا بتوانیم به آنچه که دلخواه ماست برسیم.

طبق قانون احتمالات امکان ندارد که از یکصد مورد بازدید،نتوانیم فروشندگان واقعی را پیدا کنیم.مطمئن باشید حتما مورد دلخواه شما در این یکصد مورد وجود خواهد داشت.

7.چانه زدن بر سر قیمت مناسب را یکنوع بازی و سرگرمی در نظر بگیرید.تجربه ثابت کرده ،اکثر افرادی که برای خرید مسکن اقدام می کنند زیاد اهل چانه زدن نیستند در حالیکه یکی از اصول اولیه معاملات ،چانه زدن و تخفیف گرفتن است بخصوص در معاملات مسکن که این تخفیف می تواند مبلغ قابل توجهی باشد.ما در هیچ معامله ای نباید جنس خود را به قیمت مقطوع بخریم بخصوص اینکه این جنس ملک و املاک باشد.

افراد موفق و آنهایی که به ثروت زیادی رسیده اند چانه زدن بر سر قیمت را یکنوع بازی و سرگرمی می دانند و همیشه و همه جا از این امتیاز استفاده می کنند.
یکی دیگر از مواردی که فرد حتما باید به آن توجه کند داشتن اعصابی آرام و پولادین می باشد .در معاملات ،نباید اعصاب ما خیلی زود به هم بریزدو مجبور به ترک بنگاه املاک شویم بلکه باید با اعصابی پولادین که در اثر تمرین و ممارست حاصل می شود ملک دلخواه خود را بخریم.
8.از پرسشهای کوانتومی در تمامی مراحل معاملات مسکن استفاده کنید.در معاملات مسکن ،هیچ چیزی را بدون دلیل قبول نکنید .تمام مراحل معامله را تجزیه و تحلیل کنیدو به تمام صحبتهایی که در بنگاه املاک ردو بدل می شود توجه کرده و ببینید که کدام موارد به نفع شما و کدام به ضرر شماست.
هر سوالی را که به ذهن شما می رسد و طرف مقابلتان باید جوابگو باشد حتما از او بپرسید و جواب ارائه شده را به دقت بررسی کنید .هیچ چیز مشکوک و مبهم را قبول نکنید بلکه با سوال کردن،آنرا شفاف نمائید.
9.اصل زمان
زمان مهمترین فاکتور در معاملات می باشد .هرگز اجازه ندهید که از اهرم زمان بر علیه شما استفاده شود.بعضا می بینیم مه طرف مقابل برای شما مدت زمان تعیین می کند مثلا می گوید صحبتهایی که با شما کردیم به مدت 48 ساعت اعتبار دارد و اگر تا 48 ساعت آینده جواب قطعی را ندهید شرایط فرق خواهد کرد .در چنین مواقعی بگوئید از همین الان جواب من منفی است و نیازی به مدت زمان نیست.چون اگر شما در دام زمان گرفتار شوید در آنصورت فرار کردن از این دام بسیار سخت و بعضی مواقع غیر ممکن است.

اگر چنانچه خودتان برای طرف مقابل مدت زمان ،تعیین کردید و این زمان تمام شد خیلی سخت گیر نباشید و مدت زمان مذکور را تمدید کنید و مذاکره را ادامه دهید.
10.عمل کنید و معجزه عمل را ببینید.تا وقتی که دست به عمل نزده اید و در جریان کار قرار نگرفته اید و نتیجه آنرا ندیده اید نمی توانید شیرینی موفقیت را حس کنید.
مشکل اکثر ما این است که نمی توانیم از زمان خود بدرستی استفاده کنیم و همیشه کارها را به عقب می اندازیم و وقتی که متوجه می شویم ،می بینیم که کلی زمان را از دست داده ایم و از طرفی هم کلی کارهای عقب افتاده داریم.کوهی از کارهایی که باید انجام می شد ولی انجام نشده است.
برای رشد و ترقی باید دست به کار بزنیم و اقدام کنیم.اگرقرار است آپارتمانی بخریم با یک برنامه ریزی دقیق و حساب شده و با اختصاص وقت مناسب به آن،از تعداد بیشتری ازآپارتمانهای موجود درآن منطقه بازدید کنیم تا بتوانیم در اسرع وقت و با قیمت مناسب ملک دلخواه خود را بخریم.
آنچه که در جامعه ما مشاهده می شود بیانگر این است که افراد برای خرید ملک به اندازه کافی از جان ودل مایه نمی گذارندو فرمولهای خرید مسکن را با دقت اجرا نمی کنند.لذا معلوم است که نتیجه دلخواه حاصل نخواهد شد.برای رسیدن به نتیجه باید از خواب صبحگاهی صرفنظر کرد باید دست به عمل زد باید تمام بهانه ها را کنار گذاشت باید تجربه کرد .باید شکست ها را پذیرفت و در مراحل بعدی از آنها استفاده کرد ،آری،مردان عمل همیشه موفق اند.
تجربه ،پس از اتفاق حاصل می شود و آموزش قبل از آن،برای اینکه راه موفقیت را باز کنیم باید تجربه داشته باشیم و برای تجربه اندوزی نیازمند آن هستیم که دست به عمل بزنیم .بزرگترین معلم تجربه است اگر املایی ننویسید مسلما غلطی هم نخواهید داشت.
باید املا بنویسید تا غلطهای خود را شناسایی کرده و با تمرین و ممارست آنها را یادبگیرید.

افراد موفق با شناسایی نقاط ضعف خود نسبت به اصلاح آن اقدام می کنند و افراد نا موفق اصلا نقاط ضعف خود را شناسایی نمی کنند تا نسبت به اصلاح آن اقدام کنند.

11.اگر فروشنده هستید بعنوان خریدار و اگر خریدار هستید به عنوان فروشنده وارد عمل شوید.

یکی از تکنیکهایی که بنگاههای املاک به کار می برند این است که به محض تشخیص این موضوع که شما خریدار یا فروشنده هستید فرمولهای مخصوص خریدار یا فروشنده را برروی شما اجرا می کنند.مثلا اگر فروشنده هستید فورا شروع می کنند به صحبت کردن از وضعیت رکود و اینکه اصلا خریداری پیدا نمی شود.قیمتها پایین بوده و هیچ مشتری ای وجود ندارد و اگر خریدار هستید موضوع فرق می کند.این چنین صحبت می کنند اگرتا چند روز دیگر ملکی را نخرید تا آخر عمرتان صاحب ملک نخواهید شد.هرروز و هر ساعت قیمتهابالا می رودو ما فقط چند تا ملک در این منطقه داریم که آنهم تا امروز عصر به فروش خواهد رفت در آنصورت سرشما بی کلاه خواهد ماند.همین الان باید برای خرید اقدام نمائید.

برای اینکه مظنه واقعی بازار به دستان بیاید باید بتوانید هم در شکل فروشنده و هم در شکل خریدار بازار را ببینیدو ازمجموعه اطلاعات موجود ،تصمیم درست را اتخاذ نمائید.
12.اصل شرایط بهتر
در خرید وفروش ملک،شما هرچقدر هم،بارضایت کامل معامله را انجام دهید مطمئن باشید باز هم شرایط بهتری وجود خواهدداشت .در بازار املاک و مستغلات ،قیمتها نسبی بوده ،پس همیشه شرایط بهتر وجود دارد.

فرض کنید که پس از یکماه و نیم صرف وقت و پس از بازدید حدود یکصد واحد آپارتمان ،یک واحد آپارتمان با شرایط دلخواه ما و با قیمت مناسب پیدا کرده ایم و تصمیم قطعی داریم که آنرا بخریم مسلما این آپارتمان مناسبترین مورد برای خرید نیست بلکه شرایط بهتر از آن هم وجود خواهدداشت به شرط اینکه زمان زیادتری بگذاریم و تلاش بیشتری بکنیم

13.اگر می خواهید بصورت حرفه ای وارد بازار املاک و مستغلات شوید حتما مدتی را در بنگاه املاک بصورت پورسانتی یا رایگان کارکنید.
تکنیکهای موجود در معاملات مسکن ،بسیار زیاد هستند و تجربه اندوزی در این خصوص مستلزم صرف وقت زیاد و فراگیری آن می باشد.از اینرو لازم است بصورت عملی این تکنیکها را بیاموزیم و یکی از راههای یادگیری این فنون کارکردن در بنگاه املاک و مستغلات می باشد تا از نزدیک شاهد باشیم و بیاموزیم که چگونه باید با خریدار و فروشنده رفتار کرد.چه مواردی مهم و چه مواردی غیرمهم هستند.فراگیری تکنیکهای بازاریابی و فروش نیز می تواند بسیار مفید واقع شود.تئوریهایی که در این کلاسها آموزش داده می شوند در بنگاههای املاک عینا اجرا می شوند و از نزدیک می توان آنها را دید و فراگرفت.هیچ چیز به اندازه تجربه نمی تواند مفید واقع شود.

14.مواظب باشید بنگاههای املاک بصورت عمدی از تکنیکهای برنده شدن بر علیه شما استفاده نکنند.
در مبحث پیدا کردن فروشندگان واقعی گفتیم آنها کسانی هستند که به هردلیل می خواهند ملک خود را بفروشند و در این کار مصمم هستند و ما نیز در هنگام خرید مسکن به دنبال آنها هستیم.بنگاههای املاک از این موضوع آگاه بوده ودر بعضی مواقع از این تکنیک استفاده می کنند و شما که به عنوان خریدار وارد بنگاه می شوید طوری وانمود می کنند که فروشنده مصمم به فروش است و بر اثر مشکلی که برایش پیش آمده ،حتما باید ملک خودرا بفروشددر حالیکه چنین نیست، با تحقیقات بیشتر می توان به صحت و سقم گفته های بنگاه املاک پی برد.مواظب باشید که در این دام نیفتید.

کانال ما در تلگرام:کانال میلیونرشو کانال کسانی که تشنه پیشرفت هستند.جهت عضویت روی لوگوی زیر کلیک کنید:

                        کانال میلیونر شو

کلمات کلیدی:منحنی نوسان قیمت مسکن/اصول سرمایه گذاری در بازار مسکن/فروشنده مسکن/ خریدار مسکن/ خرید ملک/سرمایه گذاری در املاک و مستقلات/برسی تکنیک های معاملات املاک/قانون احتمالات در بازار مسکن/ارزیابی معاملات مسکن