تعریف سند درقانون ،سند ملکی چیست؟

تعاریف کلی سند:

تعریف سند و انواع آن در قانون:

الف) تعریف سند :

در قانون ثبت تعریفی نسبت به سند نشده است اما طبق ماده 1284 قانون مدنی: سند عبارت است از هر نوشته ای که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد. سند را باید دلیل ثبوت و اثبات حقی یا وسیله دفاع در مقابل ادعایی دانست، البته در تنظبم سند می بایستی شرایط شکلی و ماهوی سند رعایت گردد. برطبق ماده 1286 قانون مدنی سند بر دو نوع تقسیم می باشد.

1) سند رسمی

2) سند عادی

اما در دسته های دیگر، سند را میتوان به: سند ذمه ای- سند وثیقه ای- سند لازم الاجرا- سند اجرایی و ... تقسیم نمود.

از نظر قانون مدنی اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا نزد سایر مامورین رسمی و در حدود صلاحیت آنها و به طبق مقررات قانون، تنظیم شده باشد. رسمی است. مفاد سند در صورتی معتبر است مخالف قوانین و مقررات نباشد. اسناد رسمی در خصوص طرفین و وراث و قائم مقام آنها معتبر است و اعتبار آنها نسبت به اشخاص ثالث در صورتی است که در قانون به آن تصریح شده باشد.

سند رسمی:

نوشته ای است رسمی، که دلالت بر وجود حقی به نفع یک شخص میکند (ثبوت حق) و در صورت لزوم خود این نوشته می تواند حق موضوع آن را بدون بدون اینکه نیاز به دلیل دیگری باشد اثبات نماید (اثبات حق) ، بنابراین ثبت سند یعنی انجام اعمالی که به حق، جنبه رسمی می دهد. که شامل دو عمل است یکی تنظیم سند و دیگری ثبت سند ، با لحاظ ماده 16 آیین نامه دفاتر اسناد رسمی که مقرر می دارد: هیچ سندی را نمیتوان تنظیم و در دفتر اسناد رسمی ثبت نمود مگر آنکه موافق با مقررات قانون باشد، پس تنظیم سند مقدمه ی ثبت سند است و ثبت سند در دفتر رسمی که از طرف سازمان ثبت چاپ شده است انجام میشود.

طبق ماده 1287 قانون مدنی مراجع صدور اسناد رسمی را میتوان به سه دسته تقسیم نمود.

1) اسنادی که اداره ثبت اسناد و املاک ثبت شده است (مثل ثبت ملک در دفتر املاک، صورت مجلس‌های تفکیکی و تحدید حدود و ... که بر اساس مقررات تنظیم شئه باشند.

2) اسنادی که در دفاتر اسناد رسمی ثبت شده باشد . مانند سند بیع- وکالت- فسخ معامله و ...

3) اسنادی که نزد سایرمامورین رسمی تنظیم شده باشد . مانند سند سجل احوال که توسط مامورین اداره ثبت احوال طبق مقررات صادر شده باشد.

سند رسمی از دیدگاه مقررات ثبتی: در قانون ثبت سند رسمی فقط شامل اسنادی میباشد که در دفتر اسناد رسمی تنظیم می گردد؛ لذا رویکرد مقررات ثبتی نسبت به سند رسمی اخص از رئیکرد قانون مدی نسبت به اینگونه اسناد است و تعریف سند رسمی در قانون مدنی اعم از تعریف آن در مقررات ثبتی است.

سند عادی:

 غیر از اسناد مذکور در ماده 1287 سایر اسناد عادی هستند.

انواع سند رسمی از حیث ماهیت

1) سند رسمی مدنی: مانند تعهدات ، عقود و تصرفات قانونی

2) سند رسمی عمومی: مانند دستورات و تصمیمات اداری و معاهدات

3) سند رسمی ثبتی: مانند سند مالکیت که طی تشریفاتی در اداره ثبت اسناد و املاک تنظیم میشود.

4) سند رسمی محضری: مانند اسناد که در دفاتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق تنظیم میشود.

 

مصادیق انواع سند

1) سند اجرایی : هر سندی که قدرت اجرایی داشته باشد ، خواه اجراییه دادگاه باشد خواه سند رسمی لازم الاجرا که بدون حکم دادگاه قابل اجرا است و یا اسناد عادی که طبق قانون لازم لازم الاجرا می باشد مانند چک

2) سند ذمه ای: سند حاکی از تعهد مدیران به پرداخت وجه نقد یا پرداخت جنس .

3) سند رهنی: سند رسمی است که متضمن عقد رهن باشد و بیشتر در رهن غیر منقول بکار می رود.

4) سند شرطی: سند رسمی که متضمن بیع شرط باشد که در ان بایع با رد مثل ثمن که معمولا وجه نقد است و به قصد استقراض صورت گرفته ، حق فسخ معامله را در مدت معین دارد.

5) سند انتقال اجرایی: بعد از مزایده ملک مورد مزایده وحراج به موجب سند رسمی به برنده مزایده منتقل میشود آن سند را سند انتقال اجرایی می نامند.

6) سند برائت : سند عادی یا رسمی که از طرف بستانکار یا قائم مقام او به مدیون داده می شود و حکایت از سقوط دین او در مقابل بستانکار می کند.

7) سند مزبور: به معنی مجهول است . بین مفهوم لغوی جعل و تزویر رابطه عموم و خصوص من وجه است سند مزبور به معنی سند مجهول است.

8) سند مالکیت معارض

9) سند ثبتی کشتی

10) سند گواهی امضا شده

11) رونوشت اسناد رسمی

12) اسناد تنظیم شده در خارج از ایران

13) سند تجاری

14) دفاتر تجاری

 

ب)اسناد ملکی:

بطور کلی اسناد ملکی ششدانگ هستند و به صورت تک برگ -تک جلد یا چند جلد در اختیار مالکان قرار می‌گیرند . نکته مهم این است که چه مالک یک نفر باشد و چه چند نفر، نام آن ها در هر سند که دارای پلاک ثبتی مجزا است درج می‌شود و پلاک مذکور و هویت دارنده آن به سادگی از طریق اداره ی ثبت اسناد و املاک قابل رهگیری است.

نکات مهم در زمینه سند  مالکیت

1) در سند ملکی هر فرد یک سند شش دانگ یا به اندازه سهم خود سند دفترچه ای و منگوله دار دارد و نباید منگوله دست خورده باشد . در سند ملکی حدود اربعه از چهار طرف مشخص شده است و نقل و انتقالات سند ملکی باید در دفاتر اسناد رسمی انجام شود.

2) شماره سریال اوراق سند اهمیت ویژه دارد و تمام اوراق مربوط به همان سند ملکی است ؛ بنابراین باید شماره سریال تمام صفحات یکسان باشد.

3) ارزش و اعتبار ملکی شش دانگ از اسناد اوقافی بیشتراست.

4) هنگام معامله ملک وقفی علاوه بر اداره ی ثبت اسناد و املاک، باید از اداره اوقاف نیز استعلام گرفته شود.

عرصه و اعیان چیست؟

عرصه و اعیان در مقابل بکدیگر استفاده می‌شوند؛ عرصه به زمین که متعلق به مالک است اطلاق می‌گردد و اعیان اموال منقول و غیر منقول موجود در ان را شامل می‌شوند مانند: درخت- چاه - قضات و ...